產權一定要清晰 追求高週轉率
策略：追求高週轉率
萬科將帕爾迪樹立為標杆，希望成為一家專注於住宅的，低銷售利潤率、高資金週轉率，能夠長期持續增長的企業。2005年11月，在接受採訪時，萬科總經理鬱亮強調說：“只有當銷售利潤降到最低時，才能得到消費者的長期支持。”
王石對企業的新標杆帕爾迪的財務模型十分欣賞：
帕爾迪是美國最大的房地產公司，其毛利率只有17%、銷售淨利率只有8%左右，但是淨資產收益率卻高達20%。淨資產收益率是體現世界一流房地產公司經營水準的核心指標，也是萬科的方向。
比較萬科和帕爾迪，萬科的銷售淨利率比帕爾迪高2%，淨資產收益率卻比帕爾迪低6%，差距明顯。王石分析其癥結在於：資金週轉不夠快。王石表示：
要在一個成熟行業裏做優秀公司，就必須解決這個矛盾——在利潤率不斷走低的市場環境中，實現淨資產回報率的不斷上升。
本文發表於博銳管理線上|www.boraid.com|1
因此，萬科確立了快速開發、快速銷售、加快資金週轉的策略。
萬科最近幾年來獲取的土地，一半以上是盤活存量土地。萬科的週轉率現在比行業平均水準高近一倍，也就是說，土地資源如果集中到萬科的手裏，可以很快變成住房供應；如果萬科掌握的資金更多一點，就可以盤活更多的存量土地，對有效利用土地、穩定房價是有幫助的。
很多人都認為現在房價、地價都在快速上漲，囤地、捂盤是可以賺更多錢的。萬科之所以反對囤地、捂盤，同樣是因為資金週轉加快所帶來的利潤較高。
在一個房價、地價向上的市場裏面，囤地、捂盤可能確實提高了利潤率，但同時也降低了週轉率。萬科走的是快速開發的路子，從獲得土地到開始賣房子只需要9∼12個月，在行業裏面是最快的。這樣利潤率可能低一點，但是資產回報率卻更高。
從2004年開始，萬科每年末持有的土地都略微低於未來兩年的開工量。如果一個公司是靠土地升值賺錢，那麼持有的土地可能是越多越好。但是萬科是靠造房子創造的價值賺錢，我們持有的土地，只要能夠保證公司經營的穩定和未來的增長就足夠了。我們不是沒有能力去獲取更多的土地，而是覺得目前這個數量剛剛好。
萬科總經理鬱亮說道：“萬科從來不追求過高的利潤率，但萬科一直追求高週轉率。萬科的開發效率一直保持在行業最前列，週轉速度一般比行業平均水準高出一倍以上。而近年來萬科經營節奏明顯呈加快趨勢，從獲取項目到實現銷售的週期明顯縮短。萬科主流產品從獲取到開始銷售平均為9∼12個月，項目的平均開盤週期較2004年加速前縮短了7個月以上。如果工廠化技術大規模投入應用，這一週轉優勢還將得到進一步提高。”
萬科始終堅持快速開發策略，通過加速週轉而不是依靠利潤率的提高來促進公司業績增長。並且這一發展策略與政策方向相吻合。土地管理嚴格之後，依賴土地價格上升獲得高額利潤的行為將被進一步抑制，這有利於突出萬科在開發效率上的優勢，有利於萬科的發展。
因而，在萬科的詞典中，沒有土地儲備，只有規劃中專案。
