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產權一定要清晰 追求高週轉率

發佈時間:2009-07-14 14:35  來源:優質借貸


產權一定要清晰 追求高週轉率.策略:追求高週轉率.低銷售利潤率、高資金週轉率,確立了快速開發、快速銷售、加快資金週轉的策略。通過加速週轉而不是依靠利潤率的提高來促進公司業績增長。

產權一定要清晰 追求高週轉

策略:追求高週轉

萬科將帕爾迪樹立為標杆,希望成為一家專注於住宅的,低銷售利潤率、高資金週轉率,能夠長期持續增長的企業。2005年11月,在接受採訪時,萬科總經理鬱亮強調說:“只有當銷售利潤降到最低時,才能得到消費者的長期支持。”

王石對企業的新標杆帕爾迪的財務模型十分欣賞:

帕爾迪是美國最大的房地產公司,其毛利率只有17%、銷售淨利率只有8%左右,但是淨資產收益率卻高達20%。淨資產收益率是體現世界一流房地產公司經營水準的核心指標,也是萬科的方向。

比較萬科和帕爾迪,萬科的銷售淨利率比帕爾迪高2%,淨資產收益率卻比帕爾迪低6%,差距明顯。王石分析其癥結在於:資金週轉不夠快。王石表示:

要在一個成熟行業堸耋u秀公司,就必須解決這個矛盾——在利潤率不斷走低的市場環境中,實現淨資產回報率的不斷上升。
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因此,萬科確立了快速開發、快速銷售、加快資金週轉的策略。

萬科最近幾年來獲取的土地,一半以上是盤活存量土地。萬科的週轉率現在比行業平均水準高近一倍,也就是說,土地資源如果集中到萬科的手堙A可以很快變成住房供應;如果萬科掌握的資金更多一點,就可以盤活更多的存量土地,對有效利用土地、穩定房價是有幫助的。

很多人都認為現在房價、地價都在快速上漲,囤地、捂盤是可以賺更多錢的。萬科之所以反對囤地、捂盤,同樣是因為資金週轉加快所帶來的利潤較高。

在一個房價、地價向上的市場堶情A囤地、捂盤可能確實提高了利潤率,但同時也降低了週轉率。萬科走的是快速開發的路子,從獲得土地到開始賣房子只需要9∼12個月,在行業堶惇O最快的。這樣利潤率可能低一點,但是資產回報率卻更高。

從2004年開始,萬科每年末持有的土地都略微低於未來兩年的開工量。如果一個公司是靠土地升值賺錢,那麼持有的土地可能是越多越好。但是萬科是靠造房子創造的價值賺錢,我們持有的土地,只要能夠保證公司經營的穩定和未來的增長就足夠了。我們不是沒有能力去獲取更多的土地,而是覺得目前這個數量剛剛好。

萬科總經理鬱亮說道:“萬科從來不追求過高的利潤率,但萬科一直追求高週轉率。萬科的開發效率一直保持在行業最前列,週轉速度一般比行業平均水準高出一倍以上。而近年來萬科經營節奏明顯呈加快趨勢,從獲取項目到實現銷售的週期明顯縮短。萬科主流產品從獲取到開始銷售平均為9∼12個月,項目的平均開盤週期較2004年加速前縮短了7個月以上。如果工廠化技術大規模投入應用,這一週轉優勢還將得到進一步提高。”

萬科始終堅持快速開發策略,通過加速週轉而不是依靠利潤率的提高來促進公司業績增長。並且這一發展策略與政策方向相吻合。土地管理嚴格之後,依賴土地價格上升獲得高額利潤的行為將被進一步抑制,這有利於突出萬科在開發效率上的優勢,有利於萬科的發展。

因而,在萬科的詞典中,沒有土地儲備,只有規劃中專案。

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