今年下半年以來,中國房地產企業面對部分市場疲軟以及閒置土地開發壓力,紛紛開始千方百計、不計成本地融資籌錢,而變相為房企融資的高息信託理財產品因此為本來平淡的融資理財市場端出一道大餐.
作為資金密集型行業,中國房地產企業與私人銀行、信託公司、第三方理財機構的關係一直密切.房地產企業在危機關頭往往向上述金融服務機構尋求融資套現,而鎖定富有投資者的高息理財產品當前正成為其融資利器.
"房地產商是最有錢的人,卻也是花最高成本融資的人."國內某股份制商業銀行私人銀行部高管稱,經過變通,在合法的前提下滿足他們的融資需求,實際上也是私人銀行為客戶提供的一項重要服務.
用益信託工作室統計資料顯示,信託公司發售給客戶的信託理財計畫中,已連續四個月(6-9月)大規模投向房地產領域,累計融資規模約達143億元人民幣,遠大於1-5月的95億元.6月以來,房地產逐漸替代地方基礎設施,成為信託產品的主要投向.預期年收益在8%附近,甚至更高.
一位不願透露姓名的信託公司人士稱,目前的市場行情是房地產企業支付10%或更高的成本(目前的一年期貸款基準利率為5.31%),並出具合法的抵押物(包括股權、房產或商業項目),然後信託公司賺1-2個百分點,剩下的給投資者.
今年9月份,繼金地集團(600386.SS: 行情)與平安信託簽署100億合作投資戰略框架協議後,綠城中國(3900.HK: 行情)的全資附屬公司綠城房地產也與平安信託簽署了150億融資的合作投資戰略協定.而這之前,金地集團已與上海信託合作發行了規模5億元的信託產品.
"房地產開發商要自己開發、管理、銷售,這樣(公司)做不大;而中國的老百姓有很多錢,正好地產行業也缺錢."綠城中國副主席兼行政總裁壽柏年上月接受路透專訪時稱,與平安信託的合作並沒有排他性,公司亦會繼續與其他信託機構進行探索.[ID:nCH0049305]
**房企老闆有時很缺錢**
當前,中國政府在各地調查閒置土地狀況,囤地開發商面臨提前和集中開發的資金面壓力.剛從金融危機中緩過勁兒來的中國房地產企業,恐將因此再次陷入資金鏈吃緊的困境. "房地產行業的週期性特徵特別明顯,幾乎每年都會有房子賣不動資金鏈緊張的時候,也就是他們不惜成本融資的時候."上述私人銀行高管稱.
國家統計局資料顯示,前三季度房地產開發企業資金來源中,房地產開發企業本年資金來源38,991億元,同比增長38.8%.其中國內貸款融資8,190億元,增長47.2%.這意味著在銀行上半年的天量放貸成為過去後,未來新開工的專案將更多依靠企業自籌資金. 就在年初的上一次房地產資金困局期間,不惜代價籌集現金的房企富豪比比皆是.前述私人銀行高管告訴路透,他的一位元客戶是某地產上市公司老總,身價數十億,年初忽然讓他幫忙融5,000萬元人民幣,承諾半年兌付25%的資金成本.說,只要5,000萬,就能熬過去了.
**週期性及政策性風險為變數**
房地產商已經習慣以"高息貸款融資"度過難關.他們堅信,只要熬過去眼前,不遠的將來依舊會房子大賣.到那個時候,甩掉這些負擔都將是件很容易的事.而且中國的投資者也普遍堅信,政府不會讓房地產企業倒掉. 國內多數研究機構認為,中國的房價不會降,這也就意味著房企不會倒,甚至明年的報表會超預期靚麗.國金證券曹旭特稱,如果說二季度是地產企業作為主角表演的上半場,那麽在經歷三季度的中場休息後,四季度地產企業將在下半場重回舞臺. 然而,9月全國70個大中城市房屋銷售價格環比上漲0.7%,自年初以來環比增速首次出現下滑.另據中國指數研究院統計,上月30個重點城市中約一半住宅成交面積環比下跌.
市場開始擔心,今年以來房市場量價齊升的態勢已透支了消費者的購買力.而宏觀經濟和地產行業的週期性,將不可避免為房地產融資理財產品帶來風險,尤其是為中小房企融資的產品.除此之外,對房地產目前寬鬆的融資政策面能否持續尚難預料.